Cadre réglementaire

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La réglementation de la sécurité incendie dans les immeubles d’habitation s’appuie essentiellement sur le Code de la construction et de l’habitation avec l’arrêté du 31 janvier 1986. Celui-ci définit les règles de protection contre l’incendie et classifie les bâtiments d’habitation en quatre familles pour déterminer ensuite les prescriptions applicables à chacune.

Le Code de la construction et de l’habitation fixe les dispositions générales de sécurité ainsi que les règles spécifiques aux immeubles de grande hauteur (IGH), soumis à un règlement de sécurité spécifique. 

À ces textes s’ajoute notamment l’arrêté du 5 février 2013 qui impose la présence d’un détecteur avertisseur autonome de fumée dans chaque logement. 

Enfin, la loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté des diagnostics obligatoires concernant les installations de gaz et d’électricité à annexer au bail. 

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Classification réglementaire des bâtiments d’habitation : 4 familles

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C’est sur la répartition en 4 familles que reposent les prescriptions applicables en matière de construction, d’aménagement, de sécurité et de lutte contre les risques d’incendie. La classification dépend de trois critères principaux : la hauteur du bâtiment, son type (individuel ou collectif) et sa configuration (nombre d’étages, mitoyenneté, isolement). En voici les notions essentielles.

1re famille : habitations individuelles de faible hauteur

Cette famille regroupe 2 types de bâtiments : les habitations individuelles isolées ou jumelées avec au maximum un étage sur rez-de-chaussée et les habitations individuelles groupées en bande. 

Pour ces dernières, s’il existe un étage sur rez-de-chaussée, le classement en 1re famille n’est effectif que si les structures de chaque habitation concourant à la stabilité du bâtiment sont indépendantes de celles de l’habitation contiguë. Dans le cas contraire, elles basculent en 2e famille.

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2e famille : habitations individuelles plus hautes et petits collectifs

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La 2e famille concerne les bâtiments suivants :

• Les habitations individuelles isolées ou jumelées de plus d’un étage sur rez-de-chaussée
• Les habitations groupées en bande dont les structures ne sont pas indépendantes
• Les habitations collectives comportant au plus 3 étages sur rez-de-chaussée. 

À noter que dans les immeubles collectifs de trois étages sur rez-de-chaussée dont le plancher bas du logement le plus haut dépasse 8 mètres, les escaliers doivent être encloisonnés, sauf s’ils sont extérieurs.

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3e famille : bâtiments jusqu’à 28 mètres

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Sont classés en 3e famille les immeubles dont le plancher bas du logement le plus haut se situe à 28 mètres au plus au-dessus du sol accessible aux engins de secours. Cette famille se subdivise en deux catégories. 

• 3e famille A

Bâtiments comportant au plus 7 étages sur rez-de-chaussée. La distance entre la porte palière la plus éloignée et l’accès à l’escalier ne doit pas dépasser 10 mètres. Les accès aux escaliers doivent être accessibles depuis le rez-de-chaussée par une voie permettant l’intervention des échelles aériennes des pompiers.

• 3e famille B 

Bâtiments ne satisfaisant pas à l’une des conditions précédentes. Leurs accès aux escaliers doivent être situés à moins de 50 mètres d’une « voie engins ». Au-delà de 7 étages sur rez-de-chaussée, des colonnes sèches sont obligatoires.

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4e famille : bâtiments jusqu’à 50 mètres ne relevant pas des familles précédentes

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La 4e famille concerne les immeubles dont le plancher bas du niveau le plus haut est situé à 50 mètres au plus au-dessus du sol accessible aux engins de secours et qui ne relèvent pas des trois familles précédentes. Les accès aux escaliers protégés doivent être situés à moins de 50 mètres d’une « voie engins ». Au-delà de 50 mètres, l’immeuble bascule dans le régime des immeubles de grande hauteur (IGH) qui sont soumis à une réglementation spécifique.

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Le cas particulier des immeubles de grande hauteur (IGH)

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Au-delà de 50 mètres, soit entre 15 et 18 étages selon la hauteur des niveaux, un immeuble d’habitation bascule dans le régime des immeubles de grande hauteur (IGH). 

Ce seuil est mesuré au plancher bas du logement le plus haut, par rapport au sol accessible aux engins de secours. Les IGH sont soumis à une réglementation distincte et nettement plus contraignante que celle applicable aux bâtiments de la 4e famille.

Les exigences portent sur l’ensemble des dispositifs de sécurité : compartimentage renforcé entre les niveaux et les circulations, escaliers multiples et protégés, désenfumage performant, systèmes d’alarme et moyens de lutte contre l’incendie, présence d’un service de sécurité (SSIAP), etc.  La gestion de la sécurité devient presque continue et opérationnelle, avec des obligations spécifiques pour le gestionnaire ou le syndic.

La tenue d’un registre de sécurité est obligatoire. Il centralise les contrôles, les interventions d’entretien, les opérations de maintenance et les travaux réalisés. Un dossier technique complet sur la conception, les équipements et la gestion de la sécurité du bâtiment doit également être constitué et tenu à jour.

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Obligations générales communes à tous les bâtiments d’habitation

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Quelle que soit la famille du bâtiment, certaines obligations s’appliquent à l’ensemble du parc d’habitation.

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Détecteur avertisseur autonome de fumée

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L’arrêté du 5 février 2013 impose l’installation d’au moins un détecteur de fumée normalisé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres. Il est interdit d’en installer dans les parties communes des immeubles collectifs.

La responsabilité est partagée : le propriétaire doit fournir et installer le détecteur, tandis que l’occupant (locataire ou propriétaire occupant) est responsable de sa mise sous tension, du remplacement des piles et de son test régulier.

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Affichage des consignes de sécurité

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Le propriétaire est tenu d’afficher dans les halls d’entrée, près des accès aux escaliers et aux ascenseurs, les consignes à respecter en cas d’incendie ainsi que les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée. Ces plans doivent notamment indiquer l’emplacement des cloisonnements principaux, des dégagements, des ascenseurs, des locaux poubelles et des moyens de secours. 

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Maintien en bon état et interdiction de dégrader la sécurité

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Toute installation de sécurité présente dans l’immeuble (portes coupe-feu, désenfumage, éclairage de sécurité, détection, etc.) doit être entretenue. Les équipements soumis à vérification périodique doivent aussi être contrôlés régulièrement par des techniciens compétents.

De plus, le propriétaire est tenu de s’assurer que les transformations apportées à l’immeuble ne diminuent pas les caractéristiques de réaction et de résistance au feu exigée par la réglementation. 

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Conduits de chauffage et cheminées

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La réglementation sanitaire exige que les cheminées et conduits de chauffage soient ramonés au moins une fois par an pour éviter l’accumulation de suie et les risques d’incendie. La ventilation générale doit être entretenue régulièrement avec une vérification que les bouches ne sont pas obstruées.

Ces obligations concernent les logements et sont à la responsabilité du propriétaire ou du locataire selon le contrat de bail.

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Équipements et prescriptions selon la famille de l’immeuble d’habitation

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La classification en familles conditionne l’ensemble des prescriptions techniques applicables à la construction et à l’exploitation du bâtiment. En voici les éléments les plus notables.

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Points communs à toutes les familles

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Quelle que soit la famille, tout bâtiment d’habitation doit respecter des exigences minimales communes. Les éléments porteurs verticaux et les planchers doivent présenter un degré de stabilité au feu proportionnel à la hauteur du bâtiment : de 15 minutes pour la 1re famille jusqu’à 1 h 30 pour la 4e famille. 

Les parois séparatives entre les logements doivent limiter la propagation du feu. Enfin, l’implantation du bâtiment doit permettre l’accès des engins de secours dans des conditions adaptées à sa configuration.

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Familles 1 et 2 : obligations de base

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Pour les habitations individuelles et les petits collectifs, les exigences portent principalement sur le traitement des mitoyennetés et des façades. 

Les groupements en bande et les bâtiments de grande longueur doivent être recoupés au moins tous les 45 mètres par un mur coupe-feu. Les parois séparatives entre habitations jumelées ou groupées en bande doivent être coupe-feu de degré un quart d’heure. Les circulations verticales restent limitées avec des exigences d’encloisonnement des escaliers uniquement lorsque le plancher bas du logement le plus haut dépasse 8 mètres. 

Des portes coupe-feu sont imposées dans certains locaux à risques, notamment pour les accès aux sous-sols.

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Famille 3 : exigences sur les circulations et le désenfumage

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Les immeubles de 3e famille sont soumis à des prescriptions renforcées sur les circulations et les dégagements. Les escaliers doivent être établis dans une cage dont les parois non situées en façade sont coupe-feu de degré une heure. Les portes de ces cages doivent être pare-flammes de degré une demi-heure, munies d’un ferme-porte et s’ouvrant dans le sens de la sortie.

Le désenfumage des circulations horizontales est obligatoire, par tirage naturel ou extraction mécanique. En partie haute de l’escalier, un dispositif d’ouverture d’au moins 1 m² doit permettre l’évacuation des fumées, avec une commande accessible depuis le rez-de-chaussée.

Concernant les moyens de lutte, la distinction entre 3A et 3B est importante :

3e famille A : les exigences peuvent rester limitées selon la configuration. Seuls des extincteurs peuvent être recommandés dans les circulations communes.

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3e famille B : les bâtiments de plus de 7 étages sur rez-de-chaussée doivent obligatoirement être équipés de colonnes sèches. Des exigences supplémentaires s’appliquent également en présence de locaux à risques ou de parkings couverts de plus de 100 m² (RIA, extincteurs).

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Famille 4 : exigences renforcées avant le seuil IGH

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Les immeubles de 4e famille sont soumis aux prescriptions les plus contraignantes en deçà du seuil IGH. Les escaliers doivent être protégés (à l’air libre ou à l’abri des fumées) et séparés des circulations par des parois coupe-feu de degré une heure. Le compartimentage entre logements et circulations est plus strict avec des parois coupe-feu de degré une heure et des blocs-portes palières pare-flammes de degré une demi-heure.

Le désenfumage des circulations doit être réalisé par extraction mécanique. Les dégagements protégés peuvent être organisés selon trois solutions définies par la réglementation, combinant escaliers protégés, circulations horizontales désenfumées et sas ventilés. Les colonnes sèches sont obligatoires par escalier. 

Les moyens de lutte contre l’incendie varient selon les configurations avec des extincteurs dans les parties communes et dans certains cas l’obligation de robinets incendie armés (parkings couverts).

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Cas particulier des parcs de stationnement couverts

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La présence d’un parc de stationnement couvert annexe au bâtiment d’habitation introduit des obligations supplémentaires dès lors que sa surface dépasse 100 m². En dessous de ce seuil, le parking n’est pas soumis à la réglementation spécifique des parkings couverts, mais doit respecter les règles générales de sécurité de l’immeuble.

Au-delà de 100 m² (jusqu’à 6 000 m²), des exigences s’ajoutent : isolement du parc par rapport à l’immeuble d’habitation par des parois coupe-feu, ventilation ou désenfumage adapté, éclairage de sécurité, moyens de détection et d’alarme, et présence d’extincteurs. 

Ces exigences se renforcent selon la catégorie du parking (superficie, nombre de niveaux, profondeur). Les parcs souterrains de catégorie 1 (≥ 6 000 m² ou ≥ 3 niveaux) sont notamment soumis à l’obligation d’un système de détection automatique et d’un réseau d’extinction automatique à eau.

C’est un point de vigilance majeur pour les syndics et les bailleurs, car dans la majorité des immeubles d’habitation, il n’existe pas de système de lutte contre l’incendie en dehors des extincteurs. La présence d’un parking couvert de plus de 100 m² introduit des contrôles obligatoires supplémentaires et impose la tenue d’un registre de sécurité incendie. 

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Responsabilités des acteurs

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La sécurité incendie dans un immeuble d’habitation engage plusieurs acteurs, chacun à son niveau.

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Le syndic de copropriété

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C’est l’acteur central de la sécurité incendie dans les parties communes. Il organise les vérifications annuelles obligatoires, veille à l’affichage des consignes de sécurité en cas d’incendie, conserve les rapports de contrôle et coordonne les travaux de mise en conformité décidés par l’assemblée générale. Il doit également pouvoir justifier à tout moment de l’entretien des installations. 

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Les copropriétaires

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Ils participent au financement des travaux de sécurité dans les parties communes au travers des charges de copropriété et sont liés par les décisions de l’assemblée générale. Ils doivent veiller à ce que leurs travaux privatifs ne diminuent pas le niveau de sécurité du bâtiment. Cela peut être le cas par la modification d’une porte palière, d’une paroi ou d’une circulation par exemple.

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Les bailleurs

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Ils sont tenus de délivrer un logement décent, ce qui inclut la fourniture et la mise en place du détecteur de fumée (conforme à la norme NF EN 14 604). Ils doivent également annexer au bail les diagnostics gaz et électricité obligatoires lorsque les installations ont plus de 15 ans. 

Ces diagnostics sont valables 6 ans : si le précédent bail comportait déjà ces documents et qu’ils sont encore dans la durée de validité, le bailleur n’est pas obligé de les refaire pour le nouveau locataire.

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Les locataires et propriétaires occupants

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Ils sont responsables de l’entretien du détecteur de fumée. Ils doivent respecter les consignes de sécurité affichées, ne pas bloquer les circulations et ne pas modifier les éléments de sécurité sans autorisation.

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Contrôles, vérifications et traçabilité

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Les installations de sécurité incendie présentes dans l’immeuble doivent être vérifiées au moins une fois par an par des organismes ou des techniciens compétents. Ces vérifications portent en particulier sur les installations de détection, de désenfumage, de ventilation, toutes les installations automatiques, les colonnes sèches, les ascenseurs, les portes coupe-feu et les ferme-porte.

Pour la grande majorité des immeubles d’habitation, ces contrôles sont obligatoires, mais ne nécessitent pas la tenue d’un registre de sécurité formel. Il est cependant une pratique habituelle de consigner ces vérifications et entretiens dans un carnet d’entretien ou un registre de maintenance que le syndic ou le propriétaire conserve pour sa propre traçabilité et pour pouvoir justifier de l’entretien des installations. 

Mais quand le nombre de bâtiments d’un parc est important, il est préférable de consigner et d’organiser ces documents dans un outil adapté à la complexité et au volume comme un registre de sécurité. 

Enfin, la tenue d’un registre de sécurité incendie devient obligatoire dans 2 cas : 

• Les immeubles de grande hauteur (IGH)
• Les immeubles d’habitation de moins de 50 mètres dotés d’un système de lutte contre l’incendie ou d’un parking couvert de 100 à 6 000 m². 

Ce registre centralise les rapports de vérification, les rapports d’entretien, les interventions et les opérations de maintenance. 

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Autres registres et dossiers obligatoires dans un immeuble d’habitation

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Dans un immeuble d’habitation, plusieurs autres documents peuvent être obligatoires, selon la nature du bâtiment et son âge. Cette diversité de registres et dossiers augmente la charge de responsabilité du syndic et du propriétaire.

Parmi ceux-ci, on peut trouver : 

• Le Dossier Technique Amiante (DTA) qui est obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. 
• Le carnet sanitaire obligatoire pour les immeubles collectifs à usage d’habitation afin de prévenir les risques sanitaires liés à la légionellose.
• Le dossier technique de l’immeuble dans les IGH : document complet sur la conception, les équipements et la gestion de la sécurité.

Dans certains immeubles très anciens, il est même obligatoire de réaliser le diagnostic de la présence de plomb. 

Ces documents doivent être mis à jour et rendus accessibles aux copropriétaires, aux occupants et aux entreprises intervenant sur le bâtiment. Le syndic et le propriétaire doivent donc s’assurer de leur tenue à jour, car leur absence ou leur inexactitude peut engager leur responsabilité en cas de contrôle ou d’incident.

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Sanctions et risques en cas de non-conformité

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Le non-respect des obligations de sécurité incendie dans les immeubles d’habitation peut entraîner des sanctions administratives, civiles et pénales :

Sanctions administratives : mise en demeure, travaux d’office prescrits par le maire, fermeture administrative temporaire ou définitive en cas de danger grave.

Sanctions civiles : responsabilité civile du propriétaire ou du syndic en cas d’incendie, obligation d’indemniser les victimes pour les dommages corporels, matériels ou immatériels.

Sanctions pénales : amendes, peines de prison jusqu’à 5 ans en cas de mise en danger de la vie d’autrui, sanctions pénales et/ou financières si des non-conformités sont relevées lors d’un contrôle.

Le maire peut intervenir et prescrire des travaux d’office si les équipements communs sont défectueux ou insuffisamment entretenus et représentent un danger.

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BatiFire : centraliser et piloter la sécurité incendie de vos immeubles d’habitation

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Assurer la conformité réglementaire d’un immeuble d’habitation est donc un exercice exigeant : vérifications annuelles, suivi des équipements, conservation des rapports de contrôle, gestion des interventions. 

Sur un parc immobilier de plusieurs résidences, cette complexité devient rapidement ingérable avec des outils traditionnels où l’information est dispersée, les échéances difficiles à anticiper et la traçabilité impossible à garantir.

BatiFire a été conçu pour répondre à ces difficultés. 

Sa plateforme propose la gestion dématérialisée de nombreux registres avec en particulier un registre de sécurité incendie qui permet notamment de :

• Piloter la sécurité incendie de plusieurs résidences ou immeubles d’habitation depuis un même outil, avec une vision globale du parc et des alertes sur les échéances à venir
• Centraliser et suivre les contrôles des équipements de sécurité incendie de chaque bâtiment
• Bénéficier de vérifications programmées avec notifications et alertes, sans risques d’oublis
• Faciliter la documentation et la consigne avec des accès réservés aux organismes de contrôles 
• Assurer un archivage automatique des rapports de vérifications et des interventions
• Suivre les points de non-conformité en temps réel grâce à des tableaux de bord variés et personnalisables
• Disposer de modules intéressants tels que carnet sanitaire, plan de prévention, DTA, …

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Alors, si vous devez assurer le suivi de la conformité de la sécurité incendie dans un ou plusieurs immeubles d’habitation, optez pour une solution adaptée. Demandez une démonstration de BatiFire.

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Questions fréquentes (FAQ)

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Qui est responsable du détecteur de fumée dans un logement loué ?

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Le propriétaire doit fournir et installer le détecteur. L’entretien courant incombe ensuite au locataire.

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À partir de quelle hauteur un immeuble d’habitation devient-il un IGH ?

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Au-delà de 50 mètres mesurés au plancher bas du logement le plus haut, soit généralement entre 15 et 18 étages, selon la hauteur des niveaux.

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Est-ce qu’un parking souterrain de 150 m² change les obligations d’un immeuble d’habitation ? 

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Oui. Au-delà de 100 m², le parking est soumis à une réglementation spécifique et impose notamment des contrôles supplémentaires ainsi que la tenue d’un registre de sécurité incendie.

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La présence presque systématique d’extincteurs dans les immeubles d’habitation oblige-t-elle à ouvrir un registre de sécurité incendie ?

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Non. La présence d’extincteurs impose bien un contrôle périodique obligatoire et la traçabilité de ces vérifications, mais cela ne crée pas l’obligation de tenir un registre de sécurité incendie formel. Cependant, il est recommandé lorsque le nombre d’équipements ou le nombre de bâtiments est important.

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Un registre de sécurité incendie est-il obligatoire dans tous les immeubles d’habitation ?

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Non. Il n’est obligatoire que dans les IGH et dans les immeubles dotés d’un système de lutte contre l’incendie ou d’un parking couvert de 100 à 6 000 m².

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Les diagnostics gaz et électricité doivent-ils être refaits à chaque changement de locataire ?

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Pas nécessairement. Ces diagnostics sont valables 6 ans. Si ceux du bail précédent sont encore dans leur durée de validité, le bailleur peut les fournir tels quels au nouveau locataire.

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Quelles sanctions risque-t-on en cas de non-conformité sur la sécurité dans un immeuble d’habitation ?

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Les sanctions peuvent être administratives (mise en demeure, travaux d’office), civiles (indemnisation des victimes) ou pénales (amendes, peines de prison jusqu’à 5 ans en cas de mise en danger de la vie d’autrui).

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Comment gérer efficacement le suivi de la sécurité incendie sur plusieurs immeubles ?

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Un outil dématérialisé comme BatiFire permet de centraliser les vérifications des équipements, planifier les contrôles, archiver les rapports et piloter la conformité de l’ensemble d’un parc depuis une seule plateforme.

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