À l’évocation des parties communes d’un immeuble d’habitation et des responsabilités du syndic et du bailleur, il vient tout de suite à l’esprit le règlement de copropriété, l’usage et l’entretien. Dans ce cadre, la loi du 10 juillet 1965 définit clairement les parties communes et les obligations envers les copropriétaires, les locataires et certains non-résidents. Cependant, la loi Matras de 2021 a modifié la loi de sécurité intérieure et l’élargissement de l’accessibilité de ces parties communes pour les secours. Se pose alors la question du respect des obligations légales et du maintien du confort des occupants. Dans cet article, nous effectuons un petit retour sur les obligations d’un syndic ou d’un bailleur sur l’accès aux parties communes d’une copropriété et sur la solution proposée par BatiFire.
C’est la loi du 10 juillet 1965, mise à jour ensuite par différents décrets, qui précise la définition d’une partie commune et d’une partie privative. Les parties communes sont les espaces d’un bâtiment collectif ou individuel dont l’usage concerne tous les copropriétaires. Elles se distinguent des parties communes spéciales (ou particulières) qui sont affectées à une partie des copropriétaires.
Quant à la partie privative, elle est donc réservée à une utilisation exclusive du copropriétaire. L’autorisation d’accès, en particulier, reste sous sa seule responsabilité. Parmi les parties communes d’un immeuble d’habitation ou d’une copropriété, on retrouve notamment :
Un propriétaire ou copropriétaire est soumis à des obligations concernant les parties communes qui sont généralement définies et précisées dans le règlement de copropriété. Outre l’obligation de participer aux charges d’entretien, il doit également prendre part aux travaux de maintenance de ces espaces. L’usage d’une partie commune par un copropriétaire doit respecter sa destination. C’est dans ce cadre qu’intervient notamment la notion d’entrave à l’accès qui est formellement interdite et passible d’amendes ou de sanctions pénales.
Le syndic ou le bailleur doit permettre au locataire un accès à certaines parties communes. Là encore, c’est le règlement de copropriété, mais aussi le bail de location du logement qui définissent clairement l’autorisation d’usage et de jouissance. De plus, l’obligation d’accès à des parties privatives est accompagnée d’obligations de respect avec en particulier celles de ne pas gêner la circulation et de laisser un accès libre. La mise en danger des autres occupants ou résidents par l’entrave de l’accès peut être punie par des amendes voire des sanctions pénales en cas de situation aggravante.
Les aménagements récents de la loi Matras ont soumis les immeubles collectifs et individuels à de nouvelles normes et réglementations. Ainsi, si les syndics ou bailleurs constatent une entrave à la jouissance ou à l’accès des parties communes, le Code de la sécurité intérieure prévoit de nouvelles dispositions. En effet, les forces de l’ordre (police nationale, police municipale, gendarmerie) peuvent intervenir pour rétablir l’accès et la libre circulation dans les parties communes. Le syndic et le bailleur ont également la possibilité de recourir à cette intervention dans le cas d’une entrave au fonctionnement du système de sécurité et d’incendie et même pour une nuisance à la tranquillité.
Au travers de plusieurs articles, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’accès à certaines parties communes de la copropriété doit être possible pour répondre à des cas particuliers.
Dans le but de faire respecter le Code des postes et des communications électroniques, le Code de la construction et de l’habitation impose au syndicat de propriétaires, aux copropriétaires ou au bailleur de permettre un accès à certains espaces communs pour les services postaux. Par extension, le hall d’entrée et les boîtes aux lettres restent accessibles aux facteurs et aux livreurs. Les syndics et les bailleurs ont alors l’obligation d’adapter le système de sécurité avec des codes ou des badges, pour ne pas entraver l’accès.
L’accès aux parties communes pour les huissiers est obligatoire dans le but de permettre l’exécution de leur mission légale. Pour ne pas entraver leur tâche dans le cadre de la loi, le syndicat de propriétaires représenté par le syndic ou le bailleur doit faciliter l’accès avec, par exemple, un code temporaire ou la présence d’un représentant.
Dans le but de pouvoir respecter le Code de l’énergie, le Code de la construction et de l’habitation prévoit que « les opérateurs des distributeurs de gaz naturel et d’électricité et les opérateurs des sociétés agissant pour leur compte » puissent accéder à certaines parties communes. C’est une disposition essentielle pour la maintenance, les travaux, les réparations ou les relevés. Les syndics et les bailleurs doivent mettre en œuvre des procédures et des aménagements des systèmes de sécurité pour ne pas entraver l’accessibilité.
Une disposition importante de la loi Matras de 2021 prévoit un accès obligatoire pour les services de secours dans les immeubles d’habitation ou résidentiels. Jusqu’alors décidée lors d’une assemblée générale des copropriétaires, cette autorisation faisait l’objet d’un vote. Destinée à favoriser l’intervention des sapeurs-pompiers, mais aussi des services d’urgence, de la police ou de la gendarmerie, cette modification du Code de la sécurité intérieure répond à des contraintes qui ralentissent les urgences. L’autorisation permanente d’accès aux parties communes a ainsi bouleversé les procédures et les dispositifs de sécurité pour les syndics et les bailleurs. Les codes provisoires ou la présence d’un représentant du syndic se sont avérés insuffisants et il a fallu inventer de nouvelles procédures.
Comme distribuer des doubles de clés ou des codes à tous les services d’urgence s’avérait complexe et exposait la sécurité des résidents, BatiFire a proposé sa fonctionnalité « Secours » pour répondre aux besoins. Cette solution numérique offre la possibilité de communiquer de manière sécurisée des informations vitales aux services de secours. Son impact est essentiel pour améliorer l’efficacité des interventions avec des données aussi variées que des plans, des coordonnées, des procédures particulières, la présence de produits dangereux, etc.
Syndics et bailleurs peuvent donc communiquer gratuitement et en toute sécurité un digicode aux services de secours. L’accès à distance permet à la fois de répondre à l’obligation d’accès pour les secours et d’accélérer tout type d’intervention d’urgence. Enfin, cette solution dématérialisée facilite une mise à jour régulière des codes pour conserver une garantie de sécurité des occupants.
« Secours » de Batifire : pour respecter l’obligation d’accès aux parties communes de la copropriété, améliorer les interventions d’urgence et maintenir le confort des occupants.
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